房地产税即将开征收,你想知道的都在这里了(上)

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作者:朱振鑫 杨芹芹

2014年政府工作报告首次提出“做好房地产税立法相关工作”,房地产税立法终于走出了艰难的第一步。过去五年,房地产市场已经沧海桑田:房价几乎翻了一倍,房企赚得盆满钵满,但老百姓的买房负担几乎成为全球最高,这直接导致中央定调房住不炒,政策面的风向变化清晰可见。在这种背景下,被视为房地产市场第一大杀器的房地产税自然成为万众瞩目的焦点。目前可以确定是,房地产税肯定要出,而且会加速的出。不确定的是具体何时推出,怎么征收,影响几何。但房地产税不是新东西,国际上有数百年的历史,国内上海重庆也早已试点多年,结合目前的市场环境,我们大致可以从十大维度勾勒出一幅未来房地产税的全景图。

  1. 概念解析:房地产税不等同于房产税,是一个综合税收体系 

房地产税和房产税虽只有一字之隔,但却有明显的差异。房地产税并不是单一税种,而是与房地产经济相关税种的总称,是一个综合性概念,包括增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税10种,其中后面5种是房地产特有的,而房产税只是房地产税的一个税种。

现有的房地产税有两大特点:

一是整体税负不高。从征收力度来看,城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税这5项房地产特有的税种在2018全国公共财政收入中占比分别为1.30%、0.72%、3.08%、3.13%和1.58%,每一项比重均不超过4%,累计占比不到10%,远低于土地出让金35.5%的比重,整体税负较低。

图表1   5项房地产特有的税种在公共财政收入中占比不到10%

二是重交易轻保有。从征收环节来看,建设开发时需缴纳耕地占用税、城镇土地使用税、契税和印花税四种,交易流转过程中涉及税种最多,包括增值税、土地增值税、城建及教育附加、企业所得税、个人所得税、契税、印花税七种,保有环节只有城镇土地使用税和房产税两种,而且目前只有重庆和上海征收房产税。也就是说,房地产税主要集中在交易流转环节,且税负较高,单是土地增值税在2018年的财政收入种占比就超过3%,超过持有环节房产税和城镇土地使用税的总和,重交易轻保有现象较为严重。

图表2   中国房地产税主要集中在交易流转环节

近年来,引发热议的是“房地产税立法”属于广义房地产税范畴,但其中最受关注、变动最大的就是房产税,因为1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定对“个人所有非营业用的房产”免征房产税,直到2011年上海和重庆开征房产税,也就是说目前只有两大试点城市对个人征收房产税,其他城市都不用缴纳。但随着房地产税改革的推进,这一情况将发生重大变化,涉及房产税试点范围的扩大、税率的调整等一系列问题,与房地产市场密切相关。

  1. 开征时间:2019年不会到来,最快2020年,最慢会在2023年前

税由法定,房地产税全面开征的前提是完成立法程序,作为一个新的地方性税种,按照“立法先行”的思路,开征前需要经过以下七步程序。

一是起草法律草案,由全国人大、财政部和相关部门负责起草完善;

二是公开征求意见,一般不得少于30天;

三是国务院常务会议审议,国务院常务会议由总理每周主持召开一次;

四是全国人大常委会审议,房地产税属于普通法律,由全国人大常委会审议即可,全国人大常委会会议一般每两个月举行一次,考虑到房地产税涉及面广,相对复杂,可能要经过三审;

五是再次公开征求意见,全国人大常委会一审、二审后再次向公众征求意见,也不得少于30天;

六是专家评审,通过后才能再次提交全国人大常委会表决;

七是全国人大常委会表决,通过后由国家主席签署主席令公布,付诸实施。

虽然明确的立法进程官方并未对外公布,但从2019年两会各部委发言中可以有大致的判断: 3月5日,政府工作报告提出“稳步推进房地产税立法”,从去年的“稳妥推进”变为“稳步推进”,表明过去一年房地产税有了一定的进展,未来会有序推进;3月8日,全国人大常务委员会委员长栗战书称“2019年全国人大将落实制定房地产税法,确保如期完成”,预计2019年会完成房地产税草案,并尽快对外征求意见;3月9日,全国人大财经委副主任委员乌日图称“房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议”,可见房地产税正处于立法前期准备阶段,基本草案已起草完成,正在完善论证阶段。

考虑到房地产税的复杂性,未来立法应该需要人大常委会进行两次或三次审议,而人大常委会每两个月召开一次,那么最快也需要四到六个月才能完成审议,而每次公开征求意见至少需要30日,新一轮税改后第一个出台的地方新税种的环保税从提交草案至表决通过历时两年,一年后才开始全面开征。所以房地产税今年不太可能仓促出台,最快也得2020年。但也不会太久,因为2018年房地产税法被列入全国人大常委会五年立法规划的第一类项目,意味着房地产税比较成熟,不出意外的话会在2023年3月本届人大任期结束前完成立法或提请审议。

之前就有立法进展提速的先例,如外商投资法2018年12月26日人大常委会初次审议,同天,向社会征求意见,2019年1月29日,全国人大常委会加开一次常委会会议再次审议,3月10日提请全国人大审议,在不到3个月的时间内,外商法已完成了三次审议,并直接由人大审议上升至全国立法高度,但主要配合中美贸易摩擦谈判,扩大对外开放力度。鉴于目前的房地产市场环境不太乐观,房地产税立法态度较为谨慎,应该不至于也没必要仓促出台,也就是房地产税会来,但不会很快就来,全面落地至少还需要两到三年的时间。

图表3  房地产税目前正处于立法第一步

  1. 立法障碍:五大难题待解,过程道阻且艰

房地产税立法从2014年首次提出至今已有5个年头,但迟迟未能落地,主要是因为房地产税牵涉主体较多,需要协调推动,在立法过程中存在诸多难点。

一是纳税主体问题。房地产税的课税对象包括土地和房屋,多数在保有环节征收房地产税的国家实行土地私有制,也就是土地和房屋都属于私有,对二者合并征收房地产税顺理成章。但在我国,土地属于国有,房屋属于私有,如何对两个不同的纳税主体征收同一税种是一个很大的难点。还有就是存量和增量之争,如果只对增量征税,对存量房不征税,对于新购房者是很不公平的;如果对存量和增量都征税的话,需要搭建完善的房产统计平台,加大征管的技术难度。 

二是税基问题。房地产税课税对象包括土地和房屋,随着时间的推移,土地和房屋交易均会发生变化,税基难以统一,需要实时调整。目前大部分国家都对房地产税实行从价征收,前提是有完善的房地产税税基评估制度、评估办法及评估技术保障税基准确评估,但现阶段我国房屋评估体系较为薄弱,难以做到价值公允,按照评估价征收存在难度。

三是产权问题。我国土地所有制有两类,两种土地所有制下的房子性质完全不同,除商品房外还有大量房改房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房等,多种形式住房并存。除商品房产权明晰、价格市场化外,其他类型的房屋普遍存在产权模糊等问题,征收标准很难确定。之前上海和重庆的试点仅限于商品房,难言公平。

四是重复征税问题。按照现有的房地产税体系,在交易流转环节已经对土地的使用权征收了耕地占用税与城镇土地使用税,对土地的价值征收了土地增值税,对保有环节征税后,前面环节税费应进行整合厘清,适当降低建设、交易环节税费负担,否则会出现重复征税问题。

五是税源统计问题。房地产税的征收对象是产权所有人,需要有统一的房产信息平台,对不动产进行统一登记联网,由产权人自行申报缴纳,但由于我国尚无进行全面的房屋普查,全国住房信息联网也是刚刚起步,税源调查摸底统计工作较为复杂,而且直接向个人征缴,很容易出现少缴漏缴等问题。

六是细则制定问题。由于房地产税关系到千家万户的切身利益,而且涉及面广,地区差异大,所以征收细则制定难度较大,各方还在博弈和商讨,尚无定论。新出台房地产税的征收范围、征收对象、计税依据、税率结构、税收优惠等具体实施细则,都需要反复斟酌研究,完善顶层设计后,便于执行过程中兼顾效率与公平,这是房地产税立法中面临的最大挑战。

  1. 征收对象:直接“一刀切”不太现实,渐近式扩大较为合理 

虽然全球已有40多个国家都在征收房地产税,但各国的征收对象、覆盖范围不尽相同,分为两大类:一是全体覆盖,如西方国家中房产税制最完善的美国50个州都征收房产税,各州情况不太相同,但大部分是增量和存量都纳入征收范畴,如美国加利福尼亚州凡是当地房地产拥有者都是房地产税纳税人;二是部分覆盖,如英国只对城市中可供居住的住房征税,农村住宅不再征收之列;瑞典主要是向商业楼宇、工业用地征收房产税,单式家庭住宅和公寓型住房免征。上海和重庆试点的范围也存有差异,上海是覆盖全市,对本市居民新购二套及以上住房和非本市居民新购住房征税,侧重于增量住房,没有涉及存量住宅;重庆是对9个主城区,侧重于对高档住房征税,覆盖了存量独栋商品住宅。

由于我国各地经济状况、收入水平差异较大,直接“一刀切”征收不太现实, 根据“因城施策”和“分步推进”原则,预计未来房地产税征收范围应该是部分覆盖,先对一二线热点城市增量住房开始渐进式扩大试点范围,从增量扩大到存量,从高档住宅扩大到普通住宅。三四线城市暂时不征或者给予一定的豁免条件,且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。

  1. 计税依据:以评估值为基准,适当会有折扣 

房地产税计税依据可分为从价、从量、从价和从量同时计征三种方式,考虑到从量计征过于简单,无法在不同地区间做到公平征收,因此,大部分国家和地区采用从价计征,如美国、英国、加拿大、香港等,都是以市场价值作为计税依据。

上海和重庆也是从价计征,上海试点初期以市场交易价格为计税依据,按实际交易价格也就是市统计局公布的上年新建商品房均价的70%计算缴纳,后期参照市场价格确定的评估值征收,评估值按规定周期进行重估。重庆是初期以房产交易价也就是房管局公布的上两年内新建商品房均价作为计税依据,待条件成熟后按房产评估值征收。财政部原部长肖捷曾明确表示“房地产税将按照房屋评估值征收”,因此,新出台的房地产税将按照评估值也就是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格)征收,当房价上涨时,房地产税负增加,可起到抑制房价上涨的作用,但由于近些年房价波动较大,最终评估值可能会有折扣,设定适当的评估率。

来源:新中产财富指北

原标题:十个维度解密房地产税:细雨欲来风满楼

最新更新时间:03/15 17:26

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